Qu’il s’agisse de compléter vos revenus ou de rentabiliser votre logement en cas d’absence, il est possible de mettre en location votre résidence principale. Pour bien planifier votre projet, plusieurs démarches s’imposent en amont, du choix du type de location jusqu’aux démarches fiscales.
1. Choisir le bon type de location
La résidence principale est celle dans laquelle vous vivez au quotidien, ou au moins 8 mois par an. Il s’agit de votre domicile principal et de votre adresse fiscale. Vous pouvez malgré tout choisir de louer tout ou partie de ce logement, selon certaines conditions. Il existe dans ce cas deux façons de mettre en location une résidence principale : le meublé de tourisme et la chambre chez l’habitant.
Louer sa résidence principale dans son intégralité
Si vous placez en location l’intégralité de votre logement à l’usage exclusif de votre locataire pour une courte durée, il s’agit d’un meublé de tourisme qui répond à des critères précis :
- une location saisonnière à la journée, au mois ou à la semaine,
- pour une clientèle de passage qui n’en fait pas sa résidence principale,
- en votre absence, les lieux étant à l’usage exclusif du locataire,
- dont la durée de location ne dépasse pas 90 jours par client.
Louer uniquement une chambre au sein de sa résidence principale
Il est également possible de louer une chambre meublée au sein de votre résidence principale, pendant que vous l’occupez. Il s’agit alors d’une d’une chambre d’hôtes ou d’une chambre chez l’habitant. Dans les deux cas, la surface louée doit être de 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond au minimum, et permettre l’accès à des sanitaires, partagés ou non, en conformité avec les réglementations sur l'hygiène, la sécurité et la salubrité.
- La chambre d’hôte inclut également la fourniture du linge de maison et du petit déjeuner, l’accueil de la clientèle et le nettoyage quotidien de la chambre. C’est la formule typique du Bed & Breakfast, qui peut également proposer des prestations de table d’hôte. Quel que soit le type de logement, elle est limitée à 5 chambres pour une capacité d’accueil maximale de 15 personnes par logement. Il s’agit d’une appellation strictement encadrée, dont l’usage abusif peut être sanctionné.
- La chambre chez l’habitant est une expression qui n’est pas sujette à un cadre aussi précis. Elle impose les mêmes obligations fiscales et sociales, mais n’inclut aucune autre prestation particulière que la mise à disposition de la chambre meublée avec accès aux sanitaires et aux parties communes du logement. Elle n’est soumise à aucune jauge de délai ou de capacité : vous pouvez par exemple louer une chambre à un étudiant à l’année.
2. Faire les vérifications préalables
Si vous avez choisi l’option du meublé de tourisme, vérifiez que votre résidence principale n’est pas soumise à des conditions particulières :
- Dans certaines communes, la durée totale de location saisonnière est limitée à 120 jours par an et ne peut être dépassée qu’en cas de force majeure, de raisons de santé ou d’obligation professionnelle.
Renseignez-vous auprès de votre mairie pour connaître en amont les règles applicables à votre résidence principale.
- Si vous vous êtes copropriétaire, le règlement de copropriété peut inclure une « clause d’habitation exclusivement bourgeoise » excluant toute activité professionnelle, dont fait partie la location de meublé touristique.
Consultez le règlement de copropriété ou adressez-vous au syndic.
- Si vous êtes locataire, la location saisonnière est malgré tout possible, sous réserve d’obtenir une autorisation écrite de votre propriétaire. Dans ce cas, il s’agira d’une sous-location, pour laquelle le montant du sous-loyer ne doit pas dépasser celui de votre loyer. Attention, la sous-location sans autorisation peut entraîner la résiliation du bail du locataire et une condamnation au remboursement des sous-loyers perçus, voire des dommages et intérêts.
Contactez votre propriétaire, directement ou par l’intermédiaire de votre agence de location et assurez vous d'obtenir une autorisation écrite.
3. Obtenir son numéro de déclaration (pour certaines villes uniquement)
En règle générale, mettre en location sa résidence principale n’entraîne aucune démarche particulière en mairie. Un nombre croissant de communes mettent cependant en place une obligation de déclaration des meublés de tourisme : c’est le cas de Paris, Bordeaux, Strasbourg, Toulouse, Lyon Nice, Cannes, Tours, Aix-en-Provence, Annecy… Dans ce cas, la déclaration génère l’attribution d’un numéro de déclaration, qui doit obligatoirement être indiqué dans toutes vos annonces de location, ainsi qu’une durée totale de location de 120 jours maximum par an.
Comment faire ?
Contactez votre mairie ! Elle vous indiquera à quelles démarches est soumis votre projet. Si votre commune a mis en place une procédure de déclaration des meublés de tourisme, vous pourrez l’effectuer en mairie ou directement en ligne.
4. Déclarer ses revenus
Que vous soyez propriétaire ou locataire, les revenus tirés de la location ou sous-location saisonnière de votre résidence principale sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Il vous faudra les reporter chaque année sur la déclaration complémentaire de revenus à l’aide d’un numéro SIRET. Pour obtenir ce numéro, vous devrez vous inscrire gratuitement au répertoire Sirène de l’Insee.
Comment faire ?
Adressez-vous au greffe du tribunal du commerce de votre résidence principale, ou renvoyez-leur directement le formulaire téléchargé en ligne que vous aurez complété. N’oubliez pas que les revenus déclarés peuvent entraîner des cotisations sociales si vous dépassez un certain seuil, voire le paiement d’une cotisation foncière des entreprises (CFE) dans certaines situations. Pour vous en assurer, contactez le service des impôts des entreprises (SIE) du lieu de votre résidence principale.
5. Régler les derniers détails
Penser aux labels
Pour un meublé de tourisme, il est possible d’en demander le classement en renvoyant le formulaire disponible en ligne, après avoir choisi un organisme de contrôle sur le site Atout France. Ce classement n’est pas obligatoire et la démarche est payante, mais elle rassure les locataires et augmente la visibilité du bien sur les sites d’annonces. Il en va de même pour les autres labels de location saisonnière.
Triptic
Vérifiez que vous êtes bien assuré(e)
Prévenez votre assureur de la mise en location saisonnière de votre résidence principale. Au passage, vérifiez que le contrat souscrit couvre les éventuels accidents, du dégâts des eaux jusqu’aux dommages corporels aux locataires.
Prévoir le ménage et la remise des clés
Choisissez une solution adaptée pour le ménage de votre logement entre les locations, ainsi que la remise des clés aux locataires. Vous en occuper vous-même implique une grande disponibilité, tandis que le recours à des prestataires est un budget à prendre en compte dans vos tarifs de location.
