La location saisonnière est l’une des options privilégiées pour rentabiliser une résidence secondaire. La démarche est cependant soumise à des règles précises qui ne s’improvisent pas : copropriété, mairie ou services fiscaux, découvrez tout ce que vous devez savoir avant de franchir le cap.

1. S’assurer qu’il s’agit bien d’une résidence secondaire

La loi fournit une définition précise du type de logement considéré comme une résidence secondaire : il s’agit d’un logement individuel occupé durant de courtes périodes, par opposition à la résidence principale, dans laquelle l'occupant vit au quotidien. Tout logement occasionnel et individuel, qu'il soit mis en location ou non, est donc considéré comme résidence secondaire : villa, maison, appartement ou studio. Lorsqu’une résidence secondaire est placée en location saisonnière, elle devient un meublé de tourisme, un hébergement individuel mis à la disposition exclusive de locataires de passage durant une courte période.

Comment faire ?

Vérifiez que la résidence remplit les conditions d’un meublé de tourisme : le propriétaire ne peut pas y loger en même temps que le locataire, qui ne peut pas y élire domicile ou y résider plus de 90 jours d’affilée. Un certain nombre d’équipements doivent également être présents, dont des meubles, de la literie, un réfrigérateur, des plaques de cuisson et des ustensiles de cuisine.

2. Vérifier les règles de votre copropriété

Si votre résidence secondaire se situe dans une copropriété, attention, certains règlements de copropriété interdisent explicitement la location meublée de courte durée. C’est le cas des immeubles dits « d’habitation exclusivement bourgeoise », dans lesquels tout type d’activité professionnelle est interdit.

Comment faire ?

Avant d’entamer les démarches, prenez le temps de lire le règlement de copropriété ou contactez directement votre syndic.

3. Organiser les démarches auprès de la mairie

Une fois la validité de votre démarche assurée, il vous faut déclarer votre location saisonnière en mairie, voire obtenir une autorisation de changement d’usage en meublé de tourisme. En cas d’absence de déclaration, l’amende s’échelonne de 450 à 5000€ selon le type de procédure. En cas d’absence d’autorisation si celle-ci est nécessaire, l’amende peut aller jusqu’à 50 000€ !

Il existe trois types de procédure :

  • Pour les très grandes villes utilisant un numéro de déclaration comme Paris, Bordeaux, Lyon, Strasbourg, Toulouse, Cannes, Nice, Tours, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz : une déclaration puis une autorisation. Il s’agit d’obtenir d’abord une autorisation de changement d’usage, puis d’effectuer la déclaration en mairie si l’autorisation est accordée. La mairie délivre alors un numéro de déclaration qui doit figurer sur les annonces de location.
  • Pour les villes de plus de 200 000 habitants, des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne… ou toutes celles qui le décident, d’où l’importance de vérifier auprès de votre mairie : une autorisation, puis une déclaration Cette fois, il s’agit de déclarer le meublé de tourisme en ligne, par courrier ou en mairie, puis déclaration à l’appui, de demander l’autorisation de changement d’usage.
  • Pour toutes les autres villes : une déclaration seule. La déclaration simple est alors l’unique démarche à effectuer, sans autorisation complémentaire. Elle peut être remplie en ligne, imprimée et renvoyée à la mairie par courrier avec accusé de réception ou déposée en main propre.

Comment faire ?

La procédure est simple et la déclaration est possible en ligne, mais la méthode dépend des villes. Pour savoir quelle procédure vous concerne, contactez simplement de la mairie de la résidence secondaire concernée.

4. Organiser les démarches auprès des services fiscaux

Les recettes d’une résidence secondaire en location saisonnière doivent être déclarées chaque année dans la déclaration de revenus complémentaire. Pour ce faire, vous aurez besoin d’un numéro de SIRET, attribué par l’Insee après une inscription gratuite au répertoire Sirène.

Comment faire ?

Le formulaire de déclaration de début d’activité peut être téléchargé en ligne. À noter que selon le montant des recettes, les revenus du foyer et la situation du bien, vous pourrez avoir à payer des cotisations sociales ou la cotisation foncière des entreprises (CFE) : pour savoir si vous êtes concerné, interrogez le service des impôts des entreprises (SIE) du lieu de la résidence secondaire.

5. Régler les derniers détails

Avant de rédiger l’annonce et de la diffuser, d’autres questions doivent être considérées.

Contacter votre assureur

L’assureur de votre résidence secondaire doit obligatoirement être prévenu de sa mise en location saisonnière. Profitez-en pour faire le point sur votre contrat et les meilleures options pour vous protéger, vous et votre bien. Puisque si les dégâts causés par un locataire sont toujours à sa charge, d’autres accidents peuvent survenir : dégât des eaux, incendie ou même dommages corporels aux locataires causés par votre bien.

Envisager le classement

Les meublés de tourisme peuvent faire l’objet d’un classement d’une à cinq étoiles selon leur niveau de prestations. Facultatif mais payant, il est attribué après évaluation par un organisme accrédité ou agréé. Son intérêt ? Offrir un gage de confiance supplémentaire aux voyageurs, profiter d’un meilleur référencement en ligne et bénéficier d’avantages fiscaux, comme l’application d’une taxe de séjour sans majoration, l’exonération de taxe foncière ou d’habitation en zone de revitalisation rurale et l’abattement forfaitaire pour les microentreprises. Le formulaire de demande de classement est disponible en ligne. Vous pouvez également vous tourner vers les labels associatifs ou privés pour valoriser votre résidence secondaire : Clé Verte, Tourisme & Handicap, Gites de France, Clévacances...

Prévoir le ménage

Qui se charge du ménage entre les locations ? Une résidence secondaire étant généralement éloignée du lieu d’habitation, le recours à un prestataire ou à une personne de confiance est souvent indispensable. Si vous choisissez un prestataire, demandez et comparez plusieurs devis. Envisagez également de proposer à vos locataires des options de ménage pendant leur séjour, et pensez au ménage de sortie : il est possible d’en laisser la charge au locataire, avec des résultats parfois aléatoires et un recours compliqué si le ménage est à refaire, même en cas de pénalités prévues. Il est également possible de proposer ou d’imposer une prestation à la sortie, qui libère les locataires et vous assure la qualité du ménage, mais leur impose un coût supplémentaire.

Organiser la remise des clés

Là encore, éloignement oblige, il vous faudra sans doute prévoir la présence d’une personne de confiance et donc connaître ses disponibilités à l’avance, ou utiliser une lockbox, cette boîte sécurisée installée à l’extérieur à ouvrir avec un code. Attention, certaines assurances en refusent l’utilisation. Reste alors le recours à une entreprise de conciergerie, qui peut au passage assurer l’accueil et le ménage, ou à un service de remise de clés via point relais. Deux options pratiques, mais également payantes.

L'application qui simplifie la vie des loueurs de courte durée